Правовое положение объектов незавершенного строительства

Правовое положение объектов незавершенного строительства

I. Понятие объекта незавершенного строительства

Следует отметить, что до внесения в 2004 году изменений в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, объекты незавершенного строительства не были перечислены среди объектов недвижимого иму-щества в ГК РФ, что породило в доктрине гражданского права дискуссию о возможности отнесения данных объектов к недвижимости. В настоящее время вопрос квалификации объектов незавершенного строительства однозначно решен в ст. 130 ГК РФ в редакции ФЗ от 30.12.2001 г. № 213-ФЗ, где объект незавершенного строительства отнесен к недвижимому имуществу наряду со зданиями, сооружениями и другими объектами недвижимости.
На данный момент в законодательстве не существует единого понимания сущности понятия «объект незавершенного строительства». Сравнительный анализ определений, содержащихся в различных нормативных актах, оперирующих термином «объект незавершенного строительства», позволяет выделить в качестве основного квалифицирующего признака объекта незавершен-ного строительства, отличающего его от других объектов недвижимого имущества, отсутствие акта о приемке данного объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, поскольку с момента такой приемки возведенный объект становится завершенным и пригоден к использованию по назначению. Данная позиция разделяется многими исследователями, в частно-сти, С. Яковлевой, Д. Некрестьяниновым, а также поддерживается Высшим Арбитражным Судом РФ (см. п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).
Таким образом, объекты незавершенного строительства – это здания, строения, соору-жения и иные объекты недвижимости, строительство которых продолжается, либо приос-тановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижи-мости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

II. Момент возникновения объекта незавершенного строительства

Представления о том, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства:

1. Прекращение договора строительного подряда относительно данного объекта (В.В. Витрянский, П.В. Скиба, И.А. Алещев и др.)
В основе данной позиции лежит тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательст-венного права, при этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект неза-вершенного строительства не обладает свойствами вещи до прекращения договора строи-тельного подряда.
2. Консервация строительства (Е.А. Суханов)
Е.А. Суханов полагает, что консервация строительства является необходимым и достаточным условием возникновения объекта незавершенного строительства. При этом автор положительно отзывается о необходимости учета факта прекращения договора строительного подряда, так как консервация строительства во всех случаях происходит одновременно либо после юридического факта прекращения договора строительного подряда.
3. Соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности)
Например, п. 2 приложения к Постановлению главы Администрации г. Краснодара от 23.04.1996 г. № 59 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации не завершенных строительством объектов нежилого фонда» определяет, что «не завершенный строительством признается объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от утвержденного проек-та…».
4. Государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права соб-ственности на него (О.М. Козырь, Е.А. Павлодский, Д.В. Петров)
Сторонники данной позиции отмечают, что существование объектов недвижимости, за исклю-чением земельных участков и участков недр, основано на юридической фикции: иное недвижимое имущество становится таковым лишь в силу установленных законодателем норм, в частности, норм о государственной регистрации. Кроме того, аргументом данного подхода является ссылка на положения ст. 219 ГК РФ, согласно которой «право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации». При таком подходе в качестве условия возникновения объекта незавершенного строительства также отмечается прекращение договора строительного подряда, поскольку, согласно п. 16 Информационного письма ВАС РФ № 59, право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда.
5. Приобретение объектом свойств недвижимой вещи (М.И. Брагинский, Д. Некрестья-нинов, С. Яковлева)
Последователи этой точки зрения руководствуются тем, что основополагающим признаком не-движимого имущества выступает неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Строительный материал перестает существовать с мо-мента, когда его отделение от земли невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его на-значению и он утрачивает самостоятельный характер существования. «Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей» (М.И. Брагинский).

III. Оборотоспособность объектов незавершенного строительства

В доктрине гражданского права и судебно-арбитражной практике господствует мнение об обо-ротоспособности объектов незавершенного строительства лишь после их государственной регистрации.
В частности, предполагается, что передача прав на объект незавершенного строительства в период действия договора строительного подряда возможна только путем уступки прав по договору подряда по правилам главы 24 ГК РФ. Очевидно, в данном случае речь идет об оборотоспособности не самого объекта незавершенного строительства, а обязательственных прав на него, вытекающих из договора строительного подряда.
На наш взгляд, возможно заключение консенсуального договора купли-продажи, предме-том которого могут выступать так называемые «будущие вещи» (т.е. вещи, которые на момент за-ключения договора не существуют вовсе или право собственности на них не принадлежит продав-цу), относительно объекта незавершенного строительства и до его государственной реги-страции.


Вопросы, предлагаемые для обсуждения:
1.Каковы признаки объекта незавершенного строительства?
2.С какого момента возникает объект незавершенного строительства как самостоя-тельный объект гражданско-правовых отношений?
3.С какого момента возможно заключение сделок относительно объектов незавершенного строительства?
Сергеева Софья

(722 Прочтено. Последнее обновление 2011-04-16)